Acquérir son logement avec la location-vente immobilière

En effet, de plus en plus de banques requièrent pour un premier achat, un apport minimum, correspondant la plupart du temps aux frais de notaire. Parfois, les montants peuvent être plus importants. Ainsi des acquéreurs, parfois jeunes, qui débutent dans la vie professionnelle ont les moyens de rembourser un crédit mais n’ont pas encore eu le temps d’épargner pour réaliser leur acquisition.

C’est en cela que la location-vente immobilière peut intervenir pour faciliter leur achat immobilier. La Gestion En Ligne vous en dit plus sur ce montage financier peu connu.

Qu’est-ce que la location-vente immobilière ?

Avant d’aller dans les détails du fonctionnement de la location-vente immobilière, voyons plus précisément à quoi elle correspond, et quels biens sont concernés par ce montage financier.

Définition

Autrement appelée « location-accession », la location-vente permet à tout futur propriétaire d’accéder à la propriété grâce à une opération en deux périodes :

• Dans un premier temps, période définie à l’avance, l’acquéreur devra chaque mois verser une redevance
• Dans un second temps, il procédera véritablement à l’acquisition du bien, la plupart du temps par le biais d’un crédit bancaire.

En fait, la location-vente immobilière est une opération mixant à la fois la location et la vente. Elle nécessite un recours obligatoire à un notaire pour les deux périodes.

Quels biens peuvent faire l’objet d’une location-vente immobilière ?

C’est la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984  qui désigne les biens éligibles à la location-vente. Ils peuvent être :

• A usage d’habitation, industriel ou commercial
• Construit ou en état futur d’achèvement
• Neuf ou ancien

Que comprend un contrat de location-vente immobilier ?

Comme évoqué précédemment, en location-vente immobilière, l’accédant intègre un statut mixte, entre celui de locataire et celui de propriétaire. C’est ce qui va expliquer que les éléments du contrat vont également regrouper les deux spécificités.

Les éléments du contrat

Le contrat de location-accession peut, comme pour une vente classique, faire l’objet d’un contrat préliminaire où les deux parties en présence s’engagent mutuellement. Dans ce cas, un dépôt de garantie pourra être réalisé. Son montant ne pourra alors pas dépasser les 5% du prix de l’immeuble. Ces fonds pourront être restitués à l’accédant « si le contrat n’est pas conclu au plus tard trois mois après la signature du contrat préliminaire si l’immeuble est achevé à la date de cette signature, ou dans les deux mois suivant l’achèvement de l’immeuble dans le cas contraire. » Ce contrat préliminaire sera suivi d’un contrat de location-accession, puis de vente.

Le contrat de location-accession devra contenir les éléments suivants :

• La description du bien et de ses annexes faisant l’objet du contrat, ains que ses caractéristiques techniques
• Le prix de vente du bien et ses modalités de paiement
• Les conditions de financement de l’accédant, et notamment son recours, ou pas, à un crédit bancaire
• La date d’entrée dans les lieux de l’accédant, ainsi que la durée de la première période de location-accession et les modalités de résiliation anticipée du contrat
• Le montant de la redevance à régler avec sa périodicité, et le cas échéant la méthode de révision
• Les modalités d’imputation de la redevance sur le prix d’acquisition du bien
• Les modalités de la résiliation du contrat pour les deux parties au contrat
• Le détail des charges incombant à l’accédant ainsi que leur montant estimatif pour la première année
• L’absence de maintient de plein droit dans les lieux en cas de résolution du contrat ou de non-levée de l’option

Les frais de la location-accession

La conclusion d’un contrat de location-accession engendre des frais aux deux moments du contrat :

• Lors de l’enregistrement du contrat de location-accession : les frais liés à l’enregistrement et les émoluments du notaire
• Lors du transfert de propriété: les frais liés à une acquisition classique, avec notamment les frais liés à la prise de garantie et les frais liés à la taxe de publicité foncière de droit commun

Comment fonctionne la location-vente immobilière ?

Cette opération se passe en deux étapes : la première phase correspondant à la location et la seconde phase concernant l’acquisition.

La première phase de la location-vente immobilière

Cette période est déterminée contractuellement. Elle ne pourra pas cependant pas dépasser quatre ans, et pourra, si cela a été prévu dans le contrat, prévoir une levée de l’option plus tôt.

Pendant cette première phase, le locataire-accédant devra verser au propriétaire une redevance. Son montant est librement choisi entre les parties, en fonction des capacités financières de l’accédant. La redevance est composée de deux éléments :

• Une indemnisation d’occupation du logement
• Une part acquisitive, constituant une épargne imputable sur le prix d’acquisition du logement

Bon à savoir :

Le vendeur devra déclarer en tant que revenus fonciers uniquement la partie d’indemnisation d’occupation du logement.

La deuxième phase de la location-vente immobilière

Cette deuxième phase commence en réalité trois mois avant l’échéance du contrat. Le vendeur doit alors envoyer une lettre recommandée avec accusé réception pour rappeler à l’accédant de procéder, ou pas, à l’acquisition du bien. Il devra alors fournir un état hypothécaire du bien et indiquer le montant des sommes restant dues, qui permettront alors à l’accédant de procéder au montage de son dossier de crédit.

Trois cas peuvent alors se présenter :

• L’accédant lève l’option
• L’accédant renonce à l’acquisition
• Le vendeur refuse de vendre

L’accédant lève l’option

L’opération se finalise alors quasiment comme une acquisition classique. L’accédant pourra prétendre à un ou plusieurs crédits bancaires, mais le prix à payer correspondra au prix du contrat initial, déduction faite du montant total de la part acquisitive versée durant la location. Un acte définitif de vente sera alors versé entre les deux parties.

Si le contrat initial contient une condition suspensive d’obtention de crédit bancaire, et que l’accédant se voit refuser son crédit, alors aucune indemnité ne sera due à l’une ou à l’autre.

L’accédant renonce à son acquisition

Cette option est possible, mais dans ce cas le vendeur pourra obtenir une indemnité correspondant au maximum à 1 % du prix de vente. Il devra par contre reverser la part acquisitive cumulée pendant la première phase de l’opération, dans un délai maximal de trois mois à compter du départ de l’accédant.

Du côté de l’accédant, ce dernier perd son droit de rester dans le logement et il devra le rendre en bon état. Toutefois il pourra s’accorder avec le propriétaire pour continuer de louer le bien, mais avec un bail classique.

Le vendeur ne souhaite plus vendre

Si par contre, le vendeur souhaite résilier le contrat, ce dernier devra verser au locataire-accédant une somme pouvant aller jusqu’à 3% du prix de vente du logement, en sus du reversement de la part acquisitive cumulée pendant le contrat initial.

L’accédant, de son côté, pourra bénéficier d’un droit au maintien dans le logement pour une durée au moins également à 3 mois à compter de la résiliation ou de la date prévue pour la levée de l’option.

La location-vente immobilière : une solution pour acheter sans apport ?

La location-vente immobilière peut semble être une bonne opportunité pour réaliser une première opération immobilière. Il faut toutefois faire attention à certains points.

Les avantages

Acheter en n’ayant pas d’apport

La partie acquisitive versée au vendeur dans le cadre de la redevance est considérée comme une épargne. Il s’agira donc d’un apport qui viendra conforter le dossier de crédit bancaire pour la deuxième phase d’acquisition du bien. Cela sera donc un signe positif pour un futur accord de crédit.

Pour des jeunes actifs qui souhaitent tester leur capacité de remboursement sur une période probatoire relativement longue, sans prendre trop de risque financier (renversement du marché immobilier ou bien amortissement des frais d’acquisition), cela peut être une bonne opportunité, même si l’objectif final de l’opération est quand même à terme d’acheter le bien. N’oubliez pas qu’en cas de renoncement de levée de l’option par l’acquéreur, une indemnité pouvant aller jusqu’à 1% du prix de vente du bien devra être versée !

Bénéficier d’avantages financiers

Deux avantages non négligeables sont acquis pour les locataires-accédants :

• Une baisse de la TVA sur le prix de la transaction, qui passe de 19,6 % à 5,5 %
• Une exonération de taxe foncière pendant 15 ans

Au final, ce sont vraiment deux belles économies.

Bon à savoir :

Si le locataire-accédant ne devient pas propriétaire au bout des 4 ans de la première phase d’acquisition, il restera toutefois 11 ans d’exonération pour le prochain locataire-accédant.

Si le propriétaire revend le bien avant les 15 ans, le futur acquéreur ne bénéficiera pas du résiduel d’exonération.

Jouir du bien en attendant son achat

La première phase de la location-vente immobilière peut se révéler être une belle opportunité pour l’accédant, car cela peut lui permettre de commencer à remettre le bien à son goût. Il pourra alors réaliser des menus travaux qui ne remettent pas en cause l’intégrité du bien. Il pourra donc refaire des peintures, aménager la cuisine, refaire la salle de bain. Attention toutefois à ne pas trop engager de frais, car le propriétaire peut renoncer à la vente du bien de son côté.

Les inconvénients

Alors que dans les faits, pendant la première période d’acquisition l’accédant peut être considéré comme un locataire, il est aussi considéré comme propriétaire avec les inconvénients qui s’y rapportent.

Subvenir à l’entretien du logement

Dès l’entrée en jouissance, l’accédant devra user du logement en bon père de famille, ce qui implique de réaliser l’entretien et les réparations nécessaires.

Avoir un pouvoir d’épargne important

L’opération de location-vente immobilière doit être réalisée uniquement si la capacité d’épargne est suffisamment importante. Il s’agira en effet de pouvoir subvenir, non seulement à une redevance avec une partie acquisitive qui peut être importante, mais aussi au paiement des contributions, taxes et impôts prévus par la loi du 12 juillet 1984.

Recourir à la location-vente immobilière pour vendre son bien ?

En tant que propriétaire d’un bien destiné à être vendu, la location-vente immobilière peut également être réfléchi comme un moyen de s’assurer de la vente de son logement à échéance connue.

Les avantages

Border la date finale de la vente de son bien immobilier

A l’entrée dans le logement, le propriétaire sait précisément à quelle date maximum son bien sera vendu. Cela peut être très rassurant dans le cas d’un projet précis nécessitant les fonds de la vente du bien immobilier pour le réaliser.

Il reste toutefois deux possibilités à ne pas négliger : la vente anticipée, si celle-ci a été prévue dans le contrat, ou bien la non-levée de l’option …

S’assurer des revenus pour son bien jusqu’au moment de la vente

Le fait d’avoir un locataire-accédant, et non pas un locataire à qui on devra donner congé pour vendre, permet de savoir précisément que des revenus seront perçus jusqu’au dernier moment. Cela n’est pas négligeable si le bien locatif permet un complément de revenus.

Les inconvénients

Être redevable des grosses réparations et des charges

Jusqu’à la première phase d’acquisition, les grosses réparations sont à la charge du propriétaire. Toutefois si avant la levée de l’option, ce dernier doit réaliser ou participer à des travaux d’amélioration, imposés par la copropriété, d’un montant supérieur à 10% du prix du logement, le propriétaire pourra proposer au locataire une modification des charges et une réévaluation du prix de l’immeuble compensant la dépense réalisée.

De plus, le propriétaire est garant du paiement des charges en ce qui concerne la copropriété, et le syndic peut alors se retourner contre lui en cas de défaillance de l’accédant. Celle-ci peut alors entraîner une résiliation du contrat de location-vente avec versement au propriétaire d’une indemnité pouvant aller jusqu’à 2% du prix de vente de l’immeuble.

Plus complexe qu’une acquisition immobilière classique, la location-vente immobilière peut cependant être une bonne alternative pour un acquéreur et un vendeur qui souhaitent réaliser une opération immobilière ensemble, et dont le financement initial pouvait poser quelques soucis.