Acheter en copropriété, ce qu’il faut savoir
Acheter en copropriété, que ce soit pour de la résidence principale ou usage locatif, nécessite un temps de réflexion. En effet, cet achat engendre de nombreuses implications pour un propriétaire, et il est nécessaire d’en avoir conscience avant de sauter le pas.
Heureusement, vous aurez des documents et informations pour vous permettre de réaliser cet achat en pleine connaissance de cause et pouvoir jouir pleinement de votre bien.
De toute façon, La Gestion En Ligne est là pour tout vous expliquer.
Sommaire
Acheter en copropriété, définition et variantes
Mais avant d’approfondir les spécificités de la copropriété, savez-vous précisément à quoi correspond une copropriété et même les différents types de copropriété existants ?
Définition
C’est la loi du 10 juillet 1965 qui définit la copropriété comme étant « un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Ces dernières sont alors appelées copropriétaires et constituent le syndicat des copropriétaires.
Acheter en copropriété implique ainsi la possession d’un ou plusieurs lots en partie privative (appartement, cave, parking …) avec une quote-part des parties communes de la copropriété (hall d’entrée, cage d’escalier, local poubelles …). Cette quote-part des parties communes est également appelée tantièmes de copropriété.
C’est justement elle qui permet de calculer la participation financière du copropriétaire aux charges de copropriété.
Les différents types de copropriété
Il existe deux variantes de la copropriété, la verticale et l’horizontale.
La copropriété verticale est celle à laquelle on pense en premier. C’est la copropriété dans le cadre d’un immeuble avec plusieurs lots sur différents étages.
La copropriété horizontale correspond à un terrain commun divisé en plusieurs parcelles où sont construites des maisons individuelles. On l’appelle aussi copropriété pavillonnaire. L’espace voirie, avec l’éclairage, verdure et espaces techniques constituent les parties communes. Son fonctionnement est alors identique à celui d’une copropriété verticale.
Les implications de l’achat en copropriété
Acheter en copropriété, c’est penser collectif avec tout ce que cela implique …
En termes de propriété
La copropriété bénéficie en effet d’un régime juridique spécifique, en matière de propriété immobilière. Les copropriétaires possèdent à la fois chacun des lots à usage privatif et en commun des lots de parties communes.
En termes de droits
Le nouveau propriétaire bénéficie d’un certain nombre de droits au moment d’acheter en copropriété :
- Devenir membre du syndicat des copropriétaires
- Jouir des espaces collectifs à usage public de la copropriété
- Utiliser les équipements communs (parking, tennis, piscine …)
En termes de devoirs
En contrepartie de ces droits, les copropriétaires doivent se plier à certains devoirs :
- Se soumettre au règlement de copropriété
- Souscrire une assurance responsabilité civile
- Se tenir à jour des charges (provisions pour charges, appels de fonds pour travaux régularisation des charges …)
Outre les devoirs, il y a aussi des contraintes « morales » dues à la vie en collectivité et la gestion commune d’un logement collectif :
- Bien s’entendre avec les autres copropriétaires pour la réalisation régulière de travaux d’entretien et de rénovation
- Payer en temps et en heure les charges pour ne pas pénaliser les autres copropriétaires
Les démarches avant d’acheter en copropriété
Elles sont de deux ordres : vérifier sur place la copropriété et consulter les documents importants.
Les vérifications à réaliser avant d’acheter en copropriété
Si en consultant l’annonce, vous pouvez déjà obtenir quelques informations sur la copropriété et le bien à acheter, il est vivement conseillé de se rendre sur place afin de réaliser certaines vérifications.
Elles vous permettront alors de voir si le bien et la copropriété vous conviennent, mais aussi si le prix de vente est en corrélation.
L’environnement de l’immeuble
La localisation géographique d’un bien est souvent un des premiers d’achat. Elle donne une bonne indication sur la qualité du quartier, les infrastructures à proximité, mais aussi des risques attenants (bruit, inondation, difficulté de stationnement, sécurité …).
L’état d’entretien de l’immeuble
Pour commencer, réalisez un tour de l’immeuble. Vous aurez alors une idée de l’entretien de l’immeuble avec l’état de propreté, mais aussi de petits travaux sur les parties communes. Ensuite, il est vivement recommandé de :
- Consulter le carnet d’entretien de l’immeuble, avec la maintenance et l’entretien des parties communes et équipements communs (ravalement, chauffage collectif …)
- Réaliser un tour avec un professionnel pour vérifier certaines caractéristiques, qui peuvent vous sauter aux yeux, ou pas, et qui peuvent engendrer des frais importants pour la suite
L’état du logement
Le principe est le même que pour les parties communes de l’immeuble.
Le syndic
Savoir si le syndic est professionnel, coopératif ou bénévole peut avoir une incidence sur sa façon de gérer. L’idéal est bien évidemment de consulter les voisins pour savoir ce qu’ils en pensent.
Les documents et informations à se faire remettre avant d’acheter en copropriété
La loi ALUR de 2014 prévoit que le futur acquéreur possède un certain nombre de documents et informations. L’objectif est de permettre de réaliser un achat en tout connaissance de cause. Pour cela, vous devez être en possession de ces documents et informations au plus tard le jour de la signature de la promesse ou compromis de vente. Ensuite le futur acheteur bénéficie d’un délai de 10 jours pour se rétracter.
S’il n’y a pas de promesse ou de compromis de vente, le notaire devra joindre les documents et informations au projet d’acte de vente.
Le futur acheteur pourra recevoir ces documents et informations par tout moyen, y compris de façon numérique dans la mesure où il a donné son accord exprès.
Les informations intéressantes à connaître
Vous les trouverez justement dans les documents spécifiques au logement et à la copropriété.
Il pourra s’agir des éléments suivants :
- Des gros travaux, comme un ravalement de façade ou une mise en conformité d’un ascenseur
- Le niveau d’entretien de la copropriété, qui peut engendrer de gros travaux si un entretien régulier n’est pas réalisé
- Les interdictions dans la copropriété, comme les jeux de ballons ou la détention d’animaux
- Les procédures en cours, qui peuvent impliquer des charges supplémentaires pour la copropriété
Les documents classiques, liés au logement
La superficie exacte du lot (loi Carrez)
Elle doit être indiquée dans la promesse de vente. Si jamais vous vous rendez compte d’une différence de superficie de plus de 5 %, vous pourrez alors demander à un juge une diminution du prix. Celle-ci sera fonction du nombre de m² manquantes. Vous aurez pour cela un délai maximum d’un an, à partir de la date de signature de l’acte authentique.
Les diagnostics techniques
Ce sont tous les diagnostics réalisés par des experts. Ils concernent le DPE, le plomb, l’amiante …
Le carnet d’information du logement
Chaque copropriétaire établit ce carnet au moment de la construction du logement, ou bien de la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Les documents spécifiques à la copropriété
La notice d’information
Elle permet de rappeler le fonctionnement de la copropriété, mais aussi de rappeler les droits et obligations des copropriétaires.
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
Ils permettent d’aller plus loin dans les règles de fonctionnement de la copropriété, en indiquant notamment la répartition des différentes charges, le fonctionnement des parties communes et privatives, les interdictions …
Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
Ce document vous permettra d’avoir toute l’antériorité des décisions prises quand vous souhaitez acheter en copropriété. Vous y trouverez notamment les informations concernant les travaux qui ont été votés, mais aussi ceux qui ont été refusés.
Les procès-verbaux répertorient également toutes les procédures en cours.
La fiche synthétique de la copropriété
Elle indique toutes les informations financières et techniques de copropriété. Elle est réalisée par le syndic de copropriété tous les ans, dans un délai de 2 mois suivants la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Vous pourrez trouver l’identification de la copropriété, son organisation juridique, ses caractéristiques techniques, ses équipements et ses informations financières.
Vous devrez tout particulièrement faire attention à ces informations car vous connaitrez l’ampleur des charges habituelles, mais aussi des impayés en cours, ainsi que les futures charges susceptibles d’intervenir au cours des prochains mois ou années.
Le carnet d’entretien de l’immeuble
Il contient au minimum les informations concernant l’adresse de l’immeuble, l’identité du syndic de copropriété, les références des contrats d’assurance souscrits par le syndic avec leurs dates d’échéance.
Le carnet peut également contenir d’autres informations sur l’entretien et la maintenance de l’immeuble, avec les différentes assurances afférentes.
Les conclusions du diagnostic technique global
Il comprend des informations concernant l’état apparent des parties communes, l’état technique de l’immeuble, de diagnostic de performance énergétique de l’immeuble, l’évaluation sommaire des coût et travaux pour permettre des économies d’énergie sur les 10 années à venir.
Le montant de la cotisation au fonds de travaux ainsi que le dernier versement effectué par le vendeur
L’état daté du syndic
Ce document doit permettre au futur acquéreur de connaître le montant de ses futures charges. Depuis le 1er juin 2020, les frais relatifs à ce document sont plafonnés à 380 €.
Les différents organes en copropriété
Afin de permettre un bon fonctionnement, on dénombre trois organes en copropriété : le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires
C’est l’ensemble des copropriétaires, qui bénéficie de la personnalité juridique. Le syndicat des copropriétaires se rassemble une fois par an, à l’occasion de l’assemblée générale pour décider de la politique à mener au sein de la copropriété.
Le syndic de copropriété
Il est chargé d’administrer les parties communes de l’immeuble, mais aussi de représenter le syndicat des copropriétaires.
Il existe trois types de syndic de copropriété :
- Le syndic professionnel
- Le syndic bénévole
- Le syndic coopératif
Le conseil syndical
Si en syndic coopératif, il a un rôle important à jouer, dans le cadre d’un syndic professionnel ou bénévole sa nomination est facultative.
Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus pour contrôler le rôle du syndic, être consulté sur les décisions prises par le syndic et assister le syndic dans certaines tâches.
Bref, avant d’acheter en copropriété …
Voici nos recommandations :
- S’assurer du montant des charges de copropriété
- Connaître la notoriété du syndic de copropriété
- Consulter la situation financière
- Lire le règlement de copropriété
- Voir les ventes en cours