A quoi ressemble un bail d’habitation ?
Quand on débute dans la gestion locative, un bailleur peut se demander à quoi ressemble un bail et ce qu’il contient. Cela fait partie des nombreuses interrogations que peut avoir un bailleur néophyte.
Pour commencer à répondre à cette question, sachez qu’un bail est avant tout un document qui recense les droits et les obligatoire du bailleur et de son locataire. Il faudra ensuite distinguer pour les baux d’habitation, ceux qui sont destinés à une résidence principale et ceux à une résidence secondaire, car la législation diffère.
Mais ne vous inquiétez pas, La Gestion En Ligne est là pour tout vous expliquer en détail les nuances.
A quoi ressemble un bail d’habitation de résidence principale ?
Un contrat de location de résidence principale est soumis aux contraintes de la Loi Alur. Il doit respecter certaines mentions et informations obligatoires concernant ce type de location.
Cependant, il existe deux catégories de résidences principales, celles qui sont louées vides et celles qui sont louées meublées. Chacune présente alors des spécificités concernant les obligations du bail d’habitation.
Pour les logements vides
Voici les règles pour les baux signés après le 15 juillet 2022. Ceux-ci doivent respecter certaines contraintes à la fois sur le fond et sur la forme, pour se conformer aux exigences de la loi ALUR.
La forme du bail d’habitation
Le bail doit être :
- Ecrit
- Edité en autant d’exemplaires que de parties en présence : propriétaire, locataire, caution
- Conforme au modèle de bail de résidence principale
Pour ce qui est de la signature du bail, elle peut être réalisée :
- Sous seing privé
- Avec l’aide d’un notaire, c’est ce qu’on appelle le bail notarié
Les éléments du bail d’habitation
Le bail d’habitation doit alors contenir un certain nombre d’informations, à la fois sur les parties en présence, mais aussi sur le logement mis à disposition, le loyer …
La partie concernant les parties en présence doit indiquer :
- Le nom et le domicile du propriétaire
- Le nom et le siège social du gestionnaire du logement, si ce n’est pas le bailleur
- Le nom du ou des locataires
- La date de début du bail et sa durée
La partie concernant le logement doit préciser :
- Le type de logement et sa destination
- La description précise du logement et de ses annexes à usage privatif et commun
- La nature et le montant des travaux réalisés dans le logement depuis le dernier bail ou le dernier renouvellement
- Sa surface habitable
Le paragraphe concernant le loyer, les charges et le dépôt de garantie doit mentionner
- Le montant du loyer et de ses modalités de paiement
- Les règles de révision, le cas échéant
- Le montant du loyer payé par le précédent locataire si ce dernier est parti dans les 18 derniers mois
- Les modalités de paiement des charges
- Le montant du dépôt de garantie
- Les dépenses d’énergie
Si le bien se situe dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, il sera alors obligatoire d’indiquer le loyer de référence, le loyer de référence majoré ainsi que le complément de loyer éventuel avec sa justification.
En cas de présence d’un gestionnaire du bien, mandaté par le bailleur, le passage devra indiquer :
- Les informations relatives au partage des frais
- Les plafonds de facturation applicable au locataire
Une partie doit également être consacrée à la durée du bail avec :
- La durée du bail, et le motif de reprise si la durée du bail est inférieure à 3 ans pour un propriétaire particulier ou 6 ans pour un propriétaire personne morale.
- Les conditions habituelles de renouvellement du bail
Bon à savoir :
Il est également possible de rajouter d’autres clauses à celles indiquées ci-dessus. Cependant celles-ci ne devront pas faire partie des clauses illégales, comme l’obligation de mise en place d’un prélèvement automatique pour le loyer, l’interdiction d’animaux de compagnie …
En complément de toutes ces informations comprises dans le contrat de location, des documents annexes devront être présents. Il s’agit du dossier de diagnostic technique avec les documents suivants :
- Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
- Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), le cas échéant
- Etat de l’installation intérieure de l’électricité, le cas échéant
- Etat de l’installation intérieure du gaz, le cas échéant
- Etat des risques et pollutions, le cas échéant
- Plan d’Exposition au bruit, le cas échéant
- Etat des lieux d’entrée et sortie
- Grille de vétusté, le cas échéant
- Notice informative
- Règlement de copropriété
- Convention Anah, le cas échéant
- Equipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication
- Attestation d’assurance contre les risques locatifs
Pour les logements meublés
Pour savoir à quoi ressemble un bail d’habitation meublée, il faut se rapprocher de celui des habitations nues. Comme les baux de logements vides, les baux de logements meublés doivent répondre à certaines prérogatives. Il faut cependant savoir que le bail mobilité dispose de certaines règles, qui ne sont pas celles du logement meublé classique.
La forme du bail d’habitation meublée
Sa forme est similaire à celle du bail de logement vide, à savoir être :
- Ecrit
- Edité en autant d’exemplaires que de partie
- Signé sous seing privé ou notarié
- Conforme au modèle de la loi ALUR
Les éléments du bail d’habitation meublée
Les informations suivantes sont similaires à celles du logement vide, à savoir :
- Renseignements sur les parties prenantes au bail
- Détails sur le logement
- Loyers charges et dépôt de garantie
- Frais d’agence avec leur réparation et plafond
- Durée et renouvellement du bail
- Clauses supplémentaires
- Documents à joindre en annexes, avec notamment dans l’état des lieux, l’inventaire de l’équipement, meubles et matériels fournis dans le logement meublé
Si les éléments présents dans un bail meublé sont similaires à ceux d’un bail vide, les conditions diffèrent par contre, notamment tout ce qui concerne le montant des loyers, la durée …
A quoi ressemble un bail d’habitation de résidence secondaire ?
Pour la résidence secondaire, les règles régissant les baux sont alors bien plus souples, et permettent ainsi plus de libertés pour les bailleurs et pour les locataires, enfin pour le moment …
Définition de la résidence secondaire
Est considérée comme résidence secondaire, tout bien immobilier qui n’est pas une résidence principale.
A savoir qu’à partir du moment où une personne a déclaré une résidence principale, que ce soit en tant que propriétaire ou locataire, tous les autres biens qu’il occupe, que ce soit en tant que propriétaire ou locataire, sont considérés comme des résidences secondaires.
Une résidence secondaire peut également être un logement non occupé, ou occupé mois de 8 mois dans l’année.
La résidence secondaire peut prendre différentes formes :
- Appartement
- Maison
- Mobil-home …
Les éléments d’un bail d’habitation de résidence secondaire
Tout comme pour la résidence principale, le bail d’une résidence secondaire a pour objet d’encadrer les droits et les devoir entre un bailleur et son locataire.
Par contre, il n’y a pas de différences entre la location vide et la location meublée. Les deux sont régies par des modalités librement définies entre les parties :
- Loyer, sans plafond de montant
- Durée de préavis libre
- Délai de location variable selon les besoins …
Les baux de résidence secondaire sont régis par les articles 1708 et suivants du Code Civil.
Il n’y a donc pas de modèle pour savoir à quoi ressemble un bail de résidence secondaire, vu qu’il est vraiment fonction des besoins des deux parties prenantes. Il est cependant recommandé de réaliser un bail relativement similaire à celui d’une résidence principale, notamment en ce qui concerne les informations à indiquer. Cela permettra en effet d’éviter tout litige ultérieur quant à l’objet de la location, mais aussi des obligations de chacune des parties.
En bref …
Pour savoir à quoi ressemble un bail d’habitation, il est donc important de savoir si on a affaire à un bail de résidence principale ou de résidence secondaire :
- Le premier sera soumis à un formalisme très important et devra suivre impérativement le modèle de la loi ALUR, avec quelques adaptations possibles
- Le second sera complètement libre dans son fond et pourra s’adapter au mieux aux attentes du bailleur et du locataire
Toutefois, si en tant que bailleur vous avez besoin d’être accompagné sur cette partie de la gestion locative, La Gestion En Ligne est là pour vous aider :