10 infos à connaître sur le bail commercial

Vous souhaitez tout savoir sur le bail commercial ? Voici une liste de 10 informations clés à connaître sur ce contrat incontournable de l’univers du commerce et de l’artisanat.

Bail commercial : le plus courant est le 3 6 9

Actuellement, le bail commercial le plus répandu reste le bail 3 6 9. Aussi connu sous le nom de « bail commercial classique », c’est un contrat à travers lequel un preneur a le droit de résilier sans motif au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. C’est pourquoi dans le cadre de ce contrat de bail on parle couramment de « période de résiliation triennale ».

Le bail commercial 3 6 9 présente un certain nombre d’avantages pour le locataire et en premier lieu, celui de la stabilité. Via ce type de contrat, les preneurs sont en effet assurés de conserver leur emplacement pendant une période de 9 ans. Ce qui représente un vrai atout sur le plan commercial.

Sa durée peut être de plus de 9 ans

La durée d’un bail commercial peut être supérieure à 9 ans. Par exemple, celle-ci peut atteindre 10 ou de 12 ans. Elle peut même s’étendre davantage, dans le cadre d’un bail emphytéotique.

Bail commercial : sa durée ne peut être inférieure à 9 ans

En revanche, la durée légale des baux commerciaux est au minimum de 9 ans. C’est précisément ce qui permet aux locataires d’exercer sereinement leur activité, sans risque de devoir quitter les lieux de manière précipitée.

Si les locataires souhaitent s’engager sur plus courte durée, il faut qu’ils optent pour un bail dérogatoire. Une option qui peut être intéressante pour des commerçants qui commencent à se lancer. Par ailleurs, des baux encore plus courts peuvent être conclus. C’est le cas du bail saisonnier qui s’étend sur 3 à 6 mois.

Révision du loyer : elle est possible tous les 3 ans

Si vous avez conclu un bail 3 6 9, le loyer est alors révisable à chaque échéance triennale.

Dans les faits, cette révision de loyer peut être demandée par le propriétaire au lendemain des 3 ans de la date anniversaire de la signature du bail commercial.

Cette demande peut émaner du bailleur via l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou via le recours à un commissaire de justice (ex huissier de justice).

La clause d’échelle mobile

Certains contrats de bail commercial comportent une clause d’échelle mobile. Par l’effet de cette clause, le locataire et le bailleur s’accordent pour indexer le loyer en cours de bail selon un indice et une périodicité convenue ensemble. Cette clause prévoit les termes de révision du montant du loyer.

Répartition des charges ou travaux : des informations stipulées au sein du contrat de bail

En règle générale, on trouve au sein du contrat de bail commercial un certain nombre d’informations. Celles-ci vont notamment concerner la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire ainsi que la répartition des travaux à financer.

Depuis la loi Pinel, certains changements sont intervenus. En effet, les plus grosses réparations ne peuvent plus être à la charge du locataire, notamment des travaux à effectuer pour mettre le local aux normes d’accessibilité PMR.

De plus, les charges pouvant être imputées au locataire sont désormais établies précisément par une liste détaillée.

Bail commercial : un nouveau cadre légal depuis 2014

C’est en 2014 qu’est entrée en vigueur la loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. De nouvelles règles sont à respecter et le statut des baux commerciaux s’est vu renforcé.

Principal changement à retenir : une plus grande protection des locataires depuis cette loi. Par exemple, dans le cadre de la vente du local commercial qu’il occupe, c’est le preneur qui sera privilégié. Auparavant, les locataires étaient beaucoup moins protégés.

Un plafonnement des loyers via celui de l’ILC

Depuis la loi Pinel, l’indice des loyers commerciaux (ILC) est désormais la référence pour la révision des loyers des baux commerciaux et des activités artisanales.

Cet indicateur a été créé via la loi de modernisation de l’économie de 2008. Celle-ci visait à lever un certain nombre de contraintes qui empêchaient certains secteurs de se développer, avec l’objectif de créer des emplois ainsi que de baisser les prix.

Si l’ILC a été choisi comme référence pour la fixation des loyers, c’est pour faire en sorte que les loyers soient plus stables et que les variations ne soient pas trop brutales. Ceci, dans l’intérêt du locataire, qui peut ainsi poursuivre son activité de manière plus sereine.

À noter, depuis la loi du 16 août 2022 portant sur les mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, la variation de l’ILC est plafonnée à 3,5%. Attention, ce ne sont pas les loyers qui sont plafonnés, mais bel et bien la variation de l’indice. Un dispositif prolongé jusqu’au 31 mars 2024 dans un contexte où l’inflation est toujours forte.

Un droit à une indemnité d’éviction

Dans certains cas, le locataire peut percevoir une indemnité d’éviction. Par exemple, lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial à l’issue des 9 ans d’un bail 3 6 9 (sauf s’il y a eu faute grave de la part du locataire ou démolition/reconstruction du bâtiment). Cette indemnité d’éviction correspond à une somme d’argent sensée compenser les dommages causés par le refus de renouvellement du bail commercial.

Le montant de l’indemnité est évalué selon plusieurs critères et notamment, selon l’importance du dommage subi. Il peut aussi prendre en compte certains frais liés au déménagement, à la réinstallation ou aux frais de mutation à payer pour occuper un fonds d’une valeur similaire.

Bail commercial ou bail professionnel ?

Le bail professionnel est d’une durée de 6 ans. Lorsqu’un preneur souhaite conclure ce type de bail, il faut impérativement que son activité ne soit ni commerciale, ni artisanale, si industrielle. Dès lors, le bail professionnel est donc souvent signé par des professions libérales, réglementées ou non.

Néanmoins, les professions libérales qui le souhaitent peuvent opter pour un bail commercial, en toute connaissance de cause.

Vous vous posez des questions sur le bail commercial ? Choisissez d’être accompagné dans vos démarches juridiques ou administratives par les experts de la Gestion en ligne.