10 infos à connaître à propos du bail professionnel

Durées possibles, droit au renouvellement ou non, activités éligibles… Vous vous posez des questions à propos du bail professionnel ? Découvrez 10 infos clés à connaître sur ce contrat.

6 ans minimum : une durée avantageuse pour le propriétaire

Le bail professionnel a la particularité de s’étendre sur une durée de 6 ans minimum, contre 9 ans minimum pour le bail commercial. Une durée fixée par l’article 57A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986.

Cette spécificité constitue un avantage pour le propriétaire. Avec un bail professionnel, il dispose en effet d’un délai plus court pour renégocier certaines conditions du contrat telles que le montant du loyer, ses modalités de révision ou encore, la répartition de certaines charges. Par ailleurs, le fait que le délai du bail professionnel soit relativement court va limiter les risques de mauvais rendements, notamment induits par des locataires mauvais payeurs.

Un bail dont la durée peut être supérieure à 6 ans

Si la durée d’un bail professionnel ne peut être inférieure à 6 ans, celle-ci peut être plus longue. Toutefois, si les signataires souhaitent s’entendre sur une durée de 12 ans ou plus, ils sont alors dans l’obligation de rédiger leur contrat de bail professionnel aux côtés d’un notaire.

Un contrat plus souple que le bail commercial

Le cadre du bail professionnel est relativement souple. En particulier, si on le compare à celui du bail commercial, dont les conditions se sont sensiblement durcies depuis la loi Pinel de 2014.

Pour le preneur comme pour le bailleur, il est plus facile d’insérer des clauses et de les négocier dans un contrat de bail professionnel. Par exemple, pour ce qui concerne les modalités de fixation du loyer et sa révision.

La sous-location possible

Si dans le contrat de bail signé par les deux parties la possibilité de sous-location est mentionnée, alors il sera possible de la mettre en place. À titre de comparaison, la mise en œuvre d’une sous-location est beaucoup plus complexe dans le cadre d’un bail commercial où elle est, en principe, interdite.

Pas de droit au renouvellement

C’est en revanche l’un des inconvénients majeurs du bail professionnel. Contrairement au bail commercial, les locataires ne disposent pas de droit au renouvellement. Au bout des 6 ans minimum du bail, les preneurs peuvent alors avoir à partir, sans que le propriétaire n’ait à donner de motif et sans que le locataire n’ait le droit de percevoir quelque indemnité d’éviction. De même, dans l’optique d’une vente du local, le locataire ne dispose pas de droit de préemption, excepté s’il a signé un bail mixte.

La possibilité pour locataire de mettre fin au bail professionnel à tout moment

S’il souhaite quitter les lieux, le locataire a le droit de mettre fin au bail professionnel à tout moment. Et ce, sans qu’il soit nécessaire d’indiquer de motif ou de verser une indemnité au bailleur.

Pour être dans les règles, le locataire doit toutefois veiller à respecter un préavis de 6 mois et à transmettre sa demande par lettre recommandée avec avis de réception.

Attention, si le locataire ne respecte pas le délai de préavis pour la résiliation, il est alors dans l’obligation de payer les loyers restants.

La possibilité de souscrire une garantie contre les loyers impayés

Les propriétaires qui optent pour la solution du bail professionnel peuvent souscrire une garantie des loyers impayés (GLI). En effet, cette assurance n’est pas uniquement valable pour les baux d’habitation classiques ou pour les baux commerciaux.

Selon les contrats, les GLI peuvent prendre en charge, en plus du non-paiement des loyers, la protection juridique ou le financement des travaux causés par les dégradations d’un locataire. Pour les propriétaires, confier les relances des impayés et le règlement des potentiels contentieux à des professionnels de la gestion immobilière peut permettre des gains de temps et d’énergie non négligeables.

La requalification en bail commercial

Attention, dans le cadre d’un bail professionnel, l’activité du preneur ne doit être ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Ce bail vaut principalement pour les activités libérales, réglementées ou non.

Si le bail a été signé et que l’activité est non éligible, alors le contrat est requalifié en bail commercial, avec toutes les obligations que cela comporte…

L’état des lieux obligatoire

Depuis la loi Pinel, les contrats de bail professionnel signés à compter du 19 juin 2014 ont pour obligation de prévoir un état des lieux d’entrée et de sortie. Un document important puisqu’il vise à protéger le locataire et le bailleur sur l’état du logement et de ses équipements, lors de l’entrée du locataire dans les lieux et à sa sortie. L’état des lieux permet ainsi de définir qui doit prendre en charge, si des réparations sont à prévoir.

L’importance de la clause d’indexation

Ce n’est pas obligatoire, mais il est fortement conseillé aux signataires d’un bail professionnel d’intégrer au contrat une clause d’indexation. Cette clause va en effet permettre que le loyer soit automatiquement réévalué à certaines échéances définies, par exemple, tous les ans ou tous les deux ans. L’existence d’une clause d’indexation protège notamment les propriétaires des risques de litiges par la suite ou encore d’impayés de loyer.

Pour éviter toute mauvaise surprise, veillez à rédiger cette clause de la manière la plus précise et détaillée possible.

Pour la rédaction de votre contrat de bail professionnel, vous pouvez vous faire accompagner par les spécialistes en immobilier de la Gestion en Ligne.

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